บัญญัติสัญญาเช่าบ้าน ในช่วงเวลาที่ผ่านมาไม่นานนี้ มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใกล้ตัวเราหลายๆเรื่อง แต่ว่าหนึ่งในเรื่องที่น่าจะใกล้ตัวทุกคนมากก็คือ สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลใช้บังคับช่วงวันที่ 1 พ.ค. 2561 สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง มาไล่เรียงกันดูไปพร้อมเพียงกัน
ข้อบัญญัติของสัญญาเช่าบ้าน ที่จะปรากฏในบทความนี้
ย้อนอดีตข้อบัญญัติเช่า เอื้อผู้ให้เช่ามากจนเกินไป
สัญญาเช่าบ้านเป็นสิ่งสำคัญจำเป็นจะต้องรู้และควรตระเตรียมให้พร้อมก่อนปล่อยเช่าหรือให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าห้อง คอนโด ตึกแถว หรืออาคารการค้าขาย ย่อมต้องมีข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าให้เป็นระเบียบก่อน ไม่ฉะนั้นอาจจะเกิดปัญหาตามมาได้ อาจจะเกิดการไม่จ่ายค่าเช่า ทำของในบ้านเสียหาย สร้างความยากลำบากให้กับเจ้าของบ้าน ด้วยเหตุนั้นก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจจะให้เช่าบ้านหรือจะเช่าห้อง ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรศึกษารายละเอียดของสัญญาเช่าบ้านให้ดีเพื่อลดปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตได้ วันนี้เราจะพาไปทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าบ้าน เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านหรือฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน ว่าจะมีกฎที่ต้องปฏิบัติหรือหลักเกณฑ์อะไรบ้าง
ย้อนอดีตกันสักหน่อย ตอนต้นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่ชนิดที่เป็นการประกอบธุรกิจ ได้แก่ อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้ระเบียบปฏิบัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความรู้ความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ แล้วหลังจากนั้นก็มีฐานะเท่าเทียมกันสำหรับในการเข้าทำความตกลง” แม้กระนั้นเพราะกฎเกณฑ์ฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมและเศรษฐกิจเดี๋ยวนี้ ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีการเป็นต่อคนซื้อหรือผู้เช่าในหลายด้าน
บรรดาผู้มีอำนาจบัญญัติกฎหมายก็เลยลงความคิดเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นควรต้องมีระบบระเบียบพิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดการได้เปรียบของผู้ประกอบกิจการ และสร้างความเที่ยงธรรมแก่ผู้บริโภคเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ก็เลยได้ออก “ประกาศคณะกรรมการเกี่ยวกับกติกา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมกติกา พ.ศ. 2561” หรือเรียกกล้วยๆว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน กฎเกณฑ์ใหม่ที่เราจะมาทำความเข้าใจกัน
หลักใหญ่สาระสำคัญของสัญญาเช่าบ้าน กฎเกณฑ์ใหม่ประกาศฉบับนี้เป็น สร้างความยุติธรรมแก่ผู้ใช้ โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย โดยมีสถานที่ที่แยกให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป และก็หอพัก บ้าน ห้องพัก อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แต่ว่าไม่แล้วก็หอพักและจากนั้นก็รีสอร์ท
สรุปหัวข้อที่ผู้เช่าน่าจะรู้ กันถูกเอาเปรียบ
สัญญาเช่าบ้าน กฎข้อบังคับใหม่ฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อประโยชน์ต่างๆที่ได้รับจากผู้เช่าเพิ่มมากขึ้น สรุปเนื้อหาให้ดังนี้
- สัญญาเช่าจำเป็นจะต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวหนังสือใน 1 นิ้ว
- จึงควรระบุข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์สินที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงทางรวมถึงระยะเวลาจ่ายด้วย
- ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
- ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินรับประกันในทันทีทันใดเมื่อสัญญาเช่าจบ
- ผู้เช่าสามารถเลิกกติกาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ถึงแม้ว่าจึงควรไม่ค้างค่าใช้จ่ายในการเช่า และก็มีเหตุจำเป็น
- เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาได้จำเป็นที่จะต้องระบุด้วยลายลักษณ์อักษรที่แน่ชัดกว่าเนื้อความอื่น แล้วก็ก่อนเลิกคำมั่นสัญญา ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้กระทำตามกติกาล่วงหน้าขั้นต่ำ 30 วัน
- ผู้ให้เช่าจำต้องมอบกติกาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
- ห้ามเว้นเสียแต่หรือนิยามรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า
- ห้ามเรียกเก็บค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเรียกเก็บเงินรับประกันเกิน 1 เดือน
- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายในการเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าหมด
- ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจตราทรัพย์สินที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
- ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
- ห้ามผู้ให้เช่าขวางไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในเงินทองหรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือข้อกำหนดสำคัญ
- ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายในทรัพย์สินจากการใช้งานแบบปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย
มีปัญหาแจ้ง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผู้ให้เช่าตระเตรียมถูกลงโทษจำ-ปรับ
หน่วยงานที่มีหน้าที่ดูแลความประพฤติปฏิบัติตามสัญญาเช่าบ้าน กฎเกณฑ์ใหม่ฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบการที่ผิดสัญญาเช่าห้อง กฎเกณฑ์ใหม่ ฉบับนี้สามารถร้องเรียนผ่านเลข 1166 ได้ หรือร้องทุกข์ออนไลน์
โดย สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค จะตรวจการข้อร้องเรียน หากเป็นจริงก็จะปฏิบัติงานเทียบเคียงปรับผู้ประกอบกิจการ และก็ยังสามารถทำงานฟ้องร้องแพ่งแทนคนซื้อได้ด้วย หรือลูกค้าสามารถฟ้องศาลแพ่งเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามสัญญาเช่าบ้าน กฎเกณฑ์ใหม่ฉบับนี้ต่อศาลโดยตรงอีกวิธีหนึ่งด้วย
ดังต่อไปนี้ ทางอาญา หากว่าผู้ให้เช่ามีการละเมิดไม่ประพฤติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งยังปรับ
สัญญาเช่าบ้าน กฎข้อบังคับใหม่ฉบับนี้ ถ้าหากไตร่ตรองผิวเผินและจะพบว่าคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า แล้วก็คงทำให้ผู้เช่าได้รับคุณค่าเป็นอย่างมาก แม้กระนั้นด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบระบบทุนนิยมในประเทศไทยดังเช่นว่าในขณะนี้ เชื่อเป็นอย่างยิ่งว่าท้ายที่สุดผู้ประกอบธุรกิจที่ได้รับหน้าที่ที่ต้องรับผิดชอบเยอะขึ้นเรื่อยๆจากการปฎิบัติตามประกาศก็จึงควรผลักหน้าที่รับผิดชอบดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วมาให้คนซื้อรับเอาไว้ในรูปแบบของการขึ้นค่าใช้จ่ายสำหรับเช่า ซึ่งทำให้สุดท้ายลูกค้ายังคงไม่ได้ได้ประโยชน์เยอะขึ้นเรื่อยๆอยู่ดี
8 เรื่องควรรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด ปกป้องปัญหาดราม่าผู้ครอบครองกับคนเช่า
เรื่องควรรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด คุ้มครองปกป้องปัญหาระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่า ควรมีเรื่องอะไรบ้างที่จำเป็นจะต้องระบุลงไปในสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด
การเช่าบ้าน-คอนโด แปลงเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่การสร้างรายได้ แต่ว่าครั้งคราวเจ้าของบ้านก็จำเป็นต้องเจอกับปัญหาล้นหลามจากผู้เช่า อย่างเช่น ไม่ยินยอมจ่ายค่าเช่าตามที่กำหนด ค้างค่าน้ำ-ค่าไฟไว้ให้ผู้ครอบครองตามจ่ายทีหลัง บางคนก็ทำบ้านหรือห้องพังทลายเลอะเทอะจนกระทั่งต้องซ่อมบำรุงใหม่เกือบจะอีกทั้งด้านหลัง โดยเหตุนั้นมาดูกันว่าก่อนจะทำความตกลงเช่าห้องหรือเช่าคอนโด มีเรื่องอะไรที่เจ้าของบ้านน่าจะรู้แล้วก็ชี้เฉพาะลงไปในสัญญาเช่าบ้าง
- สอบถามที่ไปที่มาผู้เช่า
ก่อนจะตกลงปลงใจว่าจะปล่อยเช่าหรือไม่นั้น เจ้าของบ้านน่าจะไต่ถามข้อมูลจากผู้เช่าเสียก่อน ไม่ว่าเป็นประวัติส่วนตัว ดังเช่นว่า อาชีพ เงินเดือน เหตุผลในการขอเช่า จำนวนผู้อาศัย รวมถึงขณะที่ต้องการเช่า เพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลรากฐานสำหรับเพื่อการพิเคราะห์สำหรับเพื่อการตรวจสอบรวมถึงตกลงปลงใจว่าน่าจะให้เช่าหรือไม่
- ระบุค่าใช้จ่ายในการเช่าให้กระจ่างแจ้ง
สิ่งสำคัญที่ต้องชี้เฉพาะในสัญญาเช่าให้กระจ่างแจ้งก็คือ รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการเช่าที่ผู้เช่าบ้านควรเป็นผู้รับผิดชอบ โดยแยกรายละเอียดแต่ละส่วนให้แจ่มชัดว่าในแต่ละเดือนต้องจ่ายอะไรบ้างและแต่ละรายการจึงควรจ่ายแค่ไหน อย่างเช่น เงินประกันก่อนเข้าอยู่ ค่าใช้จ่ายในการเช่าบ้านหรือค่าเช่าห้อง ค่าศูนย์กลาง อัตราการเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟ ค่าเสียหายปรุงปรับแต่งหลบซ่อนแซมต่างๆฯลฯ กำหนดวันแล้วหลังจากนั้นก็เวลาสำหรับการจ่าย และก็ข้อกำหนดต่างๆถ้าผู้เช่าทำผิดเงื่อนไขหรือชำระค่าปรับเท่าไร ถ้าเกิดจ่ายเกินวันรวมถึงเวลาที่กำหนดไว้ โครงการบ้านภูเก็ต
- กำหนดระยะการทำความตกลงเช่า
เว้นเสียแต่ค่าใช้จ่ายในการเช่าแล้ว อีกเรื่องที่ลืมไม่ได้เลยก็คือ ระยะวัน-เวลาสำหรับเพื่อการเช่าลงไปในสัญญาเช่าว่า กติกาแต่ละฉบับมีขณะกี่เดือนหรือกี่ปี เช่น 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี หากแม้ผู้เช่าเลิกเช่าก่อนหมดสัญญา น่าจะแจ่งล่วงหน้ากี่วัน มีการยึดเงินประกันไหม รวมถึงการต่อสัญญาเช่าว่าจำต้องทำฉบับใหม่หรือเป็นการต่อสัญญาอัตโนมัติ
- ผู้ครอบครองมีสิทธิตรวจ
อีกหนึ่งเรื่องที่เจ้าของบ้าน-คอนโดน่าจะระบุลงไปให้ชัดในสัญญาเช่าก็คือ ผู้ให้เช่าหรือผู้แทนของผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปพินิจพิจารณาบ้านได้ในระยะรวมถึงเวลาอันเหมาะเป็นบางครั้ง เพื่อปกป้องปัญหาผู้เช่าใส่ร้ายป้ายสีว่าโดนรุกล้ำ บ้าน
- ห้ามทำความผิดกฎหมาย
เรื่องที่เจ้าของบ้านคนไม่ใช่น้อยบางครั้งก็อาจจะปล่อยทิ้งไปเนื่องจากว่าคิดว่าเกิดเหตุที่เข้าใจดี แต่ว่าก็ควรเขียนระบุลงไปในคำมั่นสัญญาให้แจ้งชัดว่า ถ้าหากมีเรื่องมีราวผู้เช่าทำผิดกฎหมาในบ้านเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีส่วนเกี่ยวข้องอะไรก็แล้วแต่ทั้งผอง
- ให้ผู้เช่าเซ็นรับกติกา
ดังต่อไปนี้เพื่อป้องกันการร้องทุกข์ในคราวหน้าคราวหลัง ในสัญญาเช่าที่เกี่ยวกับเงื่อนไขการจ่ายเงิน ระเบียบหรือระเบียบต่างๆสำหรับการอาศัยก็น่าจะให้ผู้เช่าเซ็นชื่อหรือเซ็นควบคุมไว้ทุกหน้า เพื่อเป็นใช้เป็นหลักฐานว่าผู้เช่าได้อ่านรายละเอียดและยอมรับสารภาพกติกาหลักเกณฑ์ที่เจ้าของบ้านระบุไว้แล้ว
- ขอเอกสารผู้เช่าให้ครบ
นอกจากรายละเอียดการเช่าบ้าน-คอนโดที่จำเป็นที่จะต้องระบุในสัญญาเช่าให้เด่นชัดแล้ว น่าจะขอเอกสารเกี่ยวกับผู้เช่ามาเก็บเอาไว้เป็นหลักฐานด้วย เป็นต้นว่า สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ฯลฯ พร้อมลายเซ็นผู้เช่าดูแลทุกใบ เพื่อใช้ในลัษณะของการตรวจภูมิหลังแล้วก็เป็นหลักฐานฟ้องศาลแม้มีการทำผิดสัญญาเช่า
- ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน
อีกหนึ่งเรื่องที่ลืมมิได้เลยก็คือ ผู้ครอบครองควรถ่ายภาพรูปมุมต่างๆในบ้านหรือห้องก่อนจะผู้เช่าจะเข้ามาอาศัยด้วย เพื่อใช้ตรวจดูสภาวะข้าวของเครื่องใช้แล้วก็สภาวะภายในเมื่อผู้เช่าย้ายออกไปว่า มีอะไรชำรุดทรุดโทรมเสียหายและก็ผู้เช่าต้องรับผิดชอบอย่างไร
สรุป
ดังต่อไปนี้เพื่อคุ้มครองปกป้องปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในครั้งหลัง เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าก็น่าจะระบุรายละเอียดต่างๆเกี่ยวกับการเช่าทั้งค่าใช้สอย ข้อแย้ง พร้อมกฎระเบียบต่างๆให้ชัดเจน กับเก็บเอกสารที่เกี่ยวกับผู้เช่าเอาไว้เป็นหลักฐานให้ครบถ้วนด้วย