การโอนที่ดิน-โอนบ้าน

การโอนที่ดิน-โอนบ้าน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วตอนวันที่ 1 ม.ค. 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินจำพวกต่างๆหรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการขาย อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินหลักเกณฑ์ยกเว้นภาษี จำต้องเสียภาษีอากรตามราคาของที่ดินและก็สิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจายการถือสิทธิ์ ให้เสียภาษีอากรลดน้อยลง

โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2564 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

การโอนที่ดิน-โอนบ้าน

ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและก็ที่ดินมีอะไรบ้าง

ค่าครองชีพสำหรับการค้าขายบ้าน ที่ดินในกรมที่ดิน ในวันโอนมีรายการที่จะจำต้องจ่ายดังนี้

  1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงขึ้นยิ่งกว่าก็ใช้ราคานั้นคิด
  2. ค่าอากร 0.5% ของราคาค้าขาย แต่ว่าไม่ต่ำยิ่งกว่าราคาประเมิน ถ้าหากต่ำลงยิ่งกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ, ค่าภาษีอากร ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย
  3. ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ จะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในช่วงเวลาไม่เกิน 5 ปี (ถ้าหากมีการย้ายทะเบียนสำมะโนครัวเจ้าของบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับนอกจากค่าภาษีอากรนี้) เงินทองที่เสียค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
  4. ค่าภาษีอากรรายได้ (ภงดเว้น.) มีการคิดแบบขั้นบันไดภาษี หักรายจ่ายต่างๆตามปริมาณปีถือสิทธิ์ (หลายกระบวนการ), ค่าจำท่วม ถ้าเกิดบ้าน หรือที่ดินที่ซื้อขายแลกเปลี่ยนกันไม่ได้ซื้อสด จำนำต่อกับแบงค์ จะเสียค่าจำนำ 1% ของค่าจำนำ, ค่าอื่นๆยกตัวอย่างเช่น ค่าคำร้องขอ 20 บาท ค่าอากรตาม เปรียญ37 5 บาท ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท

โดยปกติค่าภาษีอากรรายได้คนขายควรจะเป็นผู้ออก ส่วนค่าจำท่วมคนซื้อควรจะเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่นสุดแท้แต่ตกลงกันว่าผู้ใดจะออกเท่าไร (จะออกคนละครึ่งหรือข้างหนึ่งข้างใดออกทั้งปวง) แม้กระนั้นดังนี้และก็ทั้งหมดมิได้มีกฎแน่นอนว่าคนใดจำเป็นต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นกับการตกลงกันระหว่างผู้บริโภคแล้วก็คนขาย ดังเช่นว่า คนขายบางรายบางทีอาจให้ผู้บริโภคออกค่าโอนแล้วก็ค่าภาษีอากรทุกๆสิ่งทุกๆอย่าง หรือคนขายบางรายบางทีอาจเป็นคนออกทั้งสิ้น (โดยที่คนขายได้บวกค่าโอนต่างๆพวกนี้ไปในราคาขายแล้ว) การโอนที่ดิน-โอนบ้าน

ดังนี้คนซื้อแล้วก็คนขายควรจะตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆก่อนทำตกลงจำหน่ายหรือก่อนทำข้อตกลงจะซื้อจะขาย เนื่องจากว่าอาจมีการโต้เถึยงเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีควรจะรวมเนื้อหาค่าธรรมเนียมการโอนเอาไว้ในคำสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เพื่อคุ้มครองปกป้องการขัดแย้งกันวันหลัง ผู้บริโภคบ้านจากแผนการก็ควรจะอ่านเนื้อหาในคำสัญญาจะซื้อจะขายส่วนเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนอย่างละเอียด บางโครงงานที่ไม่ค่อยรับผิดชอบมักปัดภาระหน้าที่มาให้คนซื้อออกค่าครองชีพสำหรับการโอนทั้งสิ้น ซึ่งมองไม่ค่อยจะชอบธรรมสำหรับผู้บริโภคเท่าไร

เกร็ดความรู้ในการโอนบ้านและก็ที่ดิน

  1. ถ้าเกิดเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ ดังเช่นว่า การโอนบ้านแล้วติดจำนำของธนาคาร ธรรมดาธนาคารจะอำนวยความสะดวกสะสางหน้าเสื่อให้แล้ว ฉะนั้นค่าโอนก็เลยชอบคิดจากราคาประเมิน
  2. ถ้าหากเป็นการโอนคุ้นเคย กรณีทั้งคนซื้อรวมทั้งผู้ขายไม่รู้เรื่องมาก่อน (มือใหม่ทั่งคู่) ก็จะโดนข้าราชการถามราคาค้าขาย หากดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาจำหน่าย ถ้าเกิดตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมิน
  3. ถ้าหากเป็นการโอนคุ้นเคย รวมทั้งผู้ซื้อหรือผู้ขายรู้มาก เตี๊ยมกันมาก่อนและก็มีการตรวจสอบราคาประเมินเป็นระเบียบเรียบร้อย ถ้าเกิดโดนถามก็บอกราคาไปให้ต่ำยิ่งกว่าราคาประเมิน ข้าราชการก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียมส่วนค่าอื่นๆก็คิดตามสิ่งที่เกิดขึ้นจริง

แต่ ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับญาติโกโหติกา คนที่อาศัยอยู่ในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าขนบธรรมเนียมรวมทั้งค่าครองชีพที่ต่างๆนาๆ พวกเราจะพามามองว่า ถ้าหากอยากโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่นๆ มีค่าประเพณีเยอะแค่ไหนแล้วก็มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง

ถ้าหากอยากได้โอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว จำเป็นต้องดูกรว่าคนนั้นมีความข้องเกี่ยวยังไงกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุค่าครองชีพสำหรับในการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน พูดอีกนัยหนึ่ง

  1. กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหมายถึงลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน วิลล่าในป่าตอง
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน

  1. กรณีโอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

แม้ลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ลงทะเบียนการันตีลูก เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50%

  1. กรณีโอนให้แก่สามี-ภรรยา

ถ้าเกิดสามี-ภรรยา จดทะเบียน แล้วก็อยากได้โอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50%

  1. กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง

ญาติพี่น้อง ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งลูกบุญธรรม ลูกสะใภ้ ลูกเขย ถ้าเกิดมิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับในการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น

– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แต่ว่าถ้าเกิดปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานทายาทแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50%

กรณีโอนมรดก

ถ้าเกิดโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแค่ค่าธรรมเนียมลงทะเบียนโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าหากผู้ที่จะได้รับมรดกเป็นผู้สืบสายโลหิต (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่รัก จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แต่ว่าแม้เป็นญาติโกโหติกา บุตรบุญธรรม จำเป็นจะต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน

ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ แล้วก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แม้กระนั้นจะมีค่าประเพณีอื่นๆเพิ่มอีกนิดหน่อย ได้แก่ กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าลงบัญชีผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท

แม้กระนั้น กรณีโอนมรดก ผู้รับมรดกต้องเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้

– ถ้าเกิดมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท ต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาทนั้น เป็นต้นว่า

หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว จึงควรเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาท หมายคือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท เช่า ซื้อ ขายกับ PPG

– ถ้าเกิดผู้ที่จะได้รับมรดกเป็นบิดามารดา ต้นตระกูล ทวด หรือผู้สืบสายเลือดเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดลงมาเหลือ 5% ดังเช่นว่า

ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ราคา 105 ล้านบาท จำเป็นต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ราคา 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท

– ถ้าหากสามีหรือภรรยา ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าหากสามี-ภรรยาลงบัญชีถูกตามกฎหมาย ผู้ที่จะได้รับมรดกจะได้รับการละเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร

สรุป

ทดลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้บุคคลอื่น กับ ยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว เพราะเหตุว่าการโอนให้คนอื่นๆมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีสูงขึ้นมากยิ่งกว่าการจ่ายภาษีที่ดินพอเหมาะพอควร ก็เลยเหมาะสมกับในกรณีที่อยากได้รักษาที่ดินหรือบ้านข้างหลังนั้นไว้เป็นระยะเวลานาน แล้วก็ยังไม่คิดจะขายในช่วงเวลาอันใกล้นี้

© 2022 PHUKETPOOLVILLAGE - WordPress Theme by WPEnjoy